Economisch haalbaarheidsonderzoek

De initiatiefnemers van het Nieuw Leids Bolwerk hebben Robin Seijdel ingeschakeld om eerste, globaal financieel economisch haalbaarheidsonderzoek betreffende het voorgestelde Nieuw Leids Bolwerk uit te voeren.  Robin Seijdel was de oprichter van het bureau StrateGis, een bureau dat gespecialiseerd is in het managen van informatie van vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Sinds kort is hij actief als zelfstandig adviseur gebiedsontwikkeling.

Voor het bepalen van de haalbaarheid van de nieuwe buurt Nieuw Leids Bolwerk heeft Robin Seijdel een indicatieve financiële analyse uitgevoerd door middel van (gescheiden) grond- en vastgoedexploitatie berekeningen.

In de vastgoedexploitatieberekening is een inschatting gemaakt van de stichtingskosten en verkoopopbrengsten van het te transformeren en realiseren vastgoed. Het verschil hiertussen – de residuele grondwaarde – gaat als opbrengsten naar de grondexploitatieberekening (grex). In de grex zijn tevens kosten opgenomen voor het bouw- en woonrijp maken van het terrein en planvorming. Het verschil tussen kosten- en opbrengsten in de grex geeft aan wat de grond waard is.

Bij alle berekeningen is rekening gehouden met fasering, de jaarlijkse stijging van kosten en opbrengsten en rente. Hiermee wordt de zgn. eindwaarde mee berekend: de totale waarde aan het eind van het project. De eindwaarde wordt vervolgens teruggerekend naar de actuele of contante waarde. De som van alle contante waarde is de netto contante waarde of NCW.

In de volgende tabel is een korte samenvatting gegeven van de uitgangspunten en resultaten van de vastgoedexploitatie (alle bedragen huidig prijspeil). De inschattingen van de verkoop-opbrengsten van het vastgoed zijn conservatief.

Uit de tabel blijkt dat er een positief resultaat te verwachten is van 10,1 mln.  Dit bedrag gaat als opbrengst naar de grex.

In de volgende tabel is een samenvatting gegeven van de kosten en opbrengsten van de grex.

Uit de tabel blijkt dat er een positief saldo is van € 6,17 mln. huidig prijspeil. Na verdiscontering is dit € 4,95 mln NCW. De gemiddelde verkoopprijs per m2 van de te bouwen (woon)ruimte ligt op    € 3.400 m2 inclusief BTW.

Opmerkingen bij deze exploitatieberekening
De berekening moet worden gezien als indicatief. Om deze reden zijn in de grondexploitatie reserveringen opgenomen voor eventuele tegenvallers, zoals saneringen. Op basis van nader onderzoek kunnen de gehanteerd kengetallen worden bijgesteld.

In de vastgoedexploitatie is uitgegaan van conservatieve inschatting van de verkoopopbrengst. Bekend is dat in de Leidse Binnenstad-Noord hogere m2 prijzen gevraagd worden. Op basis van nader onderzoek en een grondige marktanalyse kan worden onderbouwd of deze hogere prijzen ook voor dit plan realiseerbaar zijn. Om een indicatie te geven: als voor alle woningen wordt uitgegaan van € 4000/m2 gbo in plaats van € 3400/m2, stijgt de grondwaarde naar € 20 mln. NCW en het resultaat van de grex naar €16,5 mln. NCW.

Voor wat betreft de transformatie van de Lichtfabriek is uitgegaan van ca. € 1.700,- totale kosten per m2 en een vormfactor van 0,65. Dit dient nader onderzocht te worden. Het kan zowel positief als negatief uitpakken.

Conclusie
Op basis van voorzichtige aannames aan de opbrengstenkant en ruime aannames aan de kostenkant, levert het plan bij een gemiddelde verkoopprijs van de te bouwen (woon)ruimte van € 3.400 m2 (inclusief BTW) een positief resultaat op van bijna € 5 mln.  In de berekeningen zijn de kosten van de verwerving van de grond en de te slopen gebouwen niet meegenomen en zullen dus van dit resultaat moeten worden afgetrokken. Het is echter zeer aannemelijk dat na optimalisatie en nader onderbouwend onderzoek dit resultaat hoger zal uitvallen.

Gedetailleerd cijfermateriaal die deze conclusie onderbouwen is aanwezig en is op aanvraag beschikbaar.